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Amortisation: direkt oder indirekt?
Übersteigt Ihre Hypothek 66,7 Prozent des Belehnungswerts, verlangen Banken für diesen Teil («2. Hypothek») eine Amortisation – meist innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung. Dafür gibt es zwei grundlegend verschiedene Wege: direkt oder indirekt.
Direkte Amortisation: die Schuld sinkt sichtbar
Bei der direkten Amortisation zahlen Sie regelmässig einen fixen Betrag an die Bank, welcher die Hypothekarschuld direkt reduziert. Ihre Zinskosten sinken dadurch Jahr für Jahr, weil die Schuld kleiner wird. Der steuerliche Nebeneffekt: Da die Schuld sinkt, sinken auch die abzugsfähigen Schuldzinsen – und gleichzeitig steigt tendenziell Ihr steuerbares Vermögen, weil Ihr Eigenkapitalanteil an der Liegenschaft wächst.
Indirekte Amortisation: die Schuld bleibt, das Kapital wächst daneben
Bei der indirekten Amortisation bleibt die Hypothekarschuld während der ganzen Laufzeit unverändert – Sie zahlen stattdessen regelmässig in eine an die Bank verpfändete Säule-3a-Lösung oder Lebensversicherung ein. Am Ende der Laufzeit (oder bei Pensionierung) wird dieses Kapital verwendet, um die Hypothek in einem Schritt zu reduzieren.
Der Vorteil: Weil die Hypothekarschuld konstant bleibt, bleiben auch die Schuldzinsen – und damit der Steuerabzug – über die ganze Zeit maximal. Zusätzlich sind die Einzahlungen in die Säule 3a selbst steuerlich abzugsfähig. Der Nachteil: Bei einer 3a-Lösung mit Wertschriften tragen Sie ein Marktrisiko, und das Kapital ist bis zur Auszahlung gebunden.
Welches Modell lohnt sich mehr?
- Indirekte Amortisation ist während der Erwerbsjahre steuerlich meist vorteilhafter, da Schuldzinsen und 3a-Beiträge gleichzeitig abgezogen werden können.
- Direkte Amortisation reduziert Ihr tatsächliches Risiko schneller, da die Schuld effektiv sinkt – wichtig, falls Ihnen Sicherheit wichtiger ist als Steueroptimierung.
- Die Kapitalauszahlung aus der Säule 3a wird bei Fälligkeit separat und reduziert besteuert – dies sollte in die Gesamtrechnung einbezogen werden.
Welches Modell für Sie steuerlich und finanziell sinnvoller ist, hängt von Ihrem Einkommen, Ihrer Steuerprogression und Ihren langfristigen Plänen ab. Wir rechnen Ihnen beide Varianten transparent durch – bei Bedarf auch gemeinsam mit Ihrem Steuerberater.